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Frédéric-Pierre Vos répond aux questions les plus courantes en termes de droit immobilier

 

 

Le droit immobilier est un domaine assez spécifique et complexe qui concerne pourtant tout le monde. En effet, regroupant toutes les règles concernant les biens immobiliers, il touche aussi bien les locataires que les propriétaires, ainsi que les troubles de voisinage, la construction, l’achat et la vente immobilier, la sous-location ou encore la copropriété. Pour vous éclairer sur le sujet, Frédéric-Pierre Vos, fondateur du cabinet LVI Avocats Associés avec Bernard Lamorlette et de José Ibanez, répond aux questions les plus courantes du droit immobilier.

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Qui est Frédéric-Pierre Vos ?

Frédéric-Pierre Vos travaille au sein du célèbre cabinet LVI dédié aux différentes problématiques des métiers de l’immobilier. Membre fondateur au même titre que Bernard Lamorlette et José Ibanez, il est spécialisé dans le domaine de l’urbanisme et la construction.

En effet, diplômé d’un DESS Urbanisme/Construction, il peut ainsi conseiller les communes, mais également les aménageurs dès l’élaboration de la règle d’urbanisme.
Néanmoins, sa formation ne se limite pas à ce diplôme car il est également titulaire d’un maîtrise en droit public et d’une licence en droit privé. Cela lui permet de s’occuper de contentieux en droit administratif, vente et contrats.

Mais le travail n’est pas tout et Frédéric-Pierre Vos a de nombreuses passions. Tout d’abord l’art avec la musique classique et l’opéra auquel il aime bien aller. Ensuite les sciences avec la botanique. Mais cela ne se limite pas à cela puisqu’amateur d’histoire et de voitures anciennes, il est membre de l’Automobile Club de France.
Enfin, dernière passion et non la moindre, il s’adonne régulièrement à la pratique de la voile sportive. D’ailleurs, le cabinet a participé plusieurs fois aux épreuves de la Juris’Cup qui est un des plus grands évènements corporatifs de la voile en Europe. C’est en compagnie de Bernard Lamorlette qu’il a même remporté cette course à bord du Pendragon avec le skipper Giancarlo Pedotte.

Quelle est la différence entre une offre d’achat et un compromis de vente ?

Il est important de bien faire la distinction entre ces deux notions car ce sont deux choses totalement différentes.  L’offre est un acte unilatéral alors que le compromis est un contrat où deux personnes ont signé.

Concernant l’offre d’achat, c’est lorsque la personne accepte de vendre que le contrat se forme. Dans ce cas, peut-on se rétracter ? Aujourd’hui avec les nouvelles lois, l’acquéreur immobilier est considéré comme un véritable consommateur et il possède donc un droit de rétractation. Nécessairement, il va pouvoir se retirer, dès lors qu’il a eu toutes les informations que les dernières lois imposent, pendant une période de 10 jours. Jusqu’en 2015, cette période de rétractation était fixée à 7 jours.

Concernant le compromis, une personne promet d’acheter et l’autre promet de vendre sous différentes conditions. Si toutes ces conditions suspensives se réalisent, la vente est parfaite.

Si j’achète un bien immobilier en apportant plus que mon conjoint, comment cela va-t-il se passer si nous nous séparons ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’au niveau de la loi celui qui finance est celui qui est propriétaire. Dans les faits, si un des conjoints finance plus que l’autre l’achat d’un bien immobilier, par exemple, à hauteur de 55,7%, il sera propriétaire à hauteur de ce pourcentage. Cela implique que si le couple se sépare, il récupérera cette somme (le produit de la revente) ou alors, il pourra racheter le solde en fonction du prix au moment de la séparation.

Afin d’éviter les conflits, il vaut donc mieux régler ce point de détail dès le départ. En effet, il est possible de prévoir toutes les répartitions possibles, même du 90-10, et d’être extrêmement précis. Frédéric-Pierre Vos conseille d’en parler en amont puisqu’il est plus difficile de régulariser la situation après coup.

Que faut-il déclarer lorsque l’on souhaite louer un appartement acheté et y a-t-il des contraintes par rapport à la location classique ?

Ce phénomène est de plus en plus courant et fait l’objet de multiples abus de la part des personnes qui souhaitent louer. A Paris, par exemple, les autorités font la chasse à ces propriétaires et de lourdes amendes sont à la clé (entre 5000 et 10 000 euros). De ce fait, il est important de connaître le droit immobilier pour ne pas être en infraction.

Il y a donc deux aspects à connaître. Tout d’abord, l’appartement est une résidence principale. Dans ce cas, pendant 120 jours par an, le propriétaire peut louer en court terme. C’est donc très intéressant mais il faut tout de même se déclarer auprès de la mairie et avoir un numéro de déclaration qui doit figurer sur l’annonce de location. Cette situation est adaptée aux personnes qui souhaitent louer leur résidence principale lorsqu’ils partent en vacances, par exemple. C’est très utilisé et pratique car cela peut permettre de générer quelques revenus supplémentaires.

Ensuite, il y a les personnes qui souhaitent louer un appartement en continu. Dans ce cas, devant la loi, il ne s’agit plus de louer une résidence principale. En réalité, le propriétaire loue en meublé court terme sur toute l’année. Dans cette situation, le propriétaire doit aussi se déclarer en mairie mais, en plus, il doit procéder au changement du statut du logement. En effet, vu qu’il compte le louer sur toute l’année, ce n’est plus un bien immobilier à usage d’habitation mais de tourisme, c’est donc de la résidence hôtelière. Le propriétaire doit donc avoir une autorisation spécifique : il doit faire une déclaration de changement d’usage ou de changement de destination. Or, ce n’est pas si simple, car si l’on achète une habitation pour un usage dit commercial, le propriétaire doit posséder une autre surface équivalente à usage d’habitation. De ce fait, on constate qu’en réalité les personnes achètent un appartement et le mettent en location meublé court terme sans faire les démarches adéquates. De plus, il faut aussi vérifier que le règlement de copropriété autorise les locations de ce type.

Dans une promesse de vente y a-t-il une obligation de verser un dépôt de garantie minimum ?

Nécessairement, un contrat doit être équilibré. Cependant, la réponse de Frédéric-Pierre Vos à cette interrogation est non, il n’y a pas d’obligation minimum. Mais comme le contrat doit être équilibré, il y a d’un côté, un promettant qui s’engage de manière irrévocable à vendre pendant une période déterminée et de l’autre côté, l’acquéreur, qui finalement n’a pas d’obligation, mais qui doit tout de même verser une indemnité d’immobilisation pour compenser l’engagement de l’autre partie et de fait équilibrer le contrat. Si toutes les conditions suspensives se réalisent mais que l’acquéreur décide de ne pas acheter, il paie tout de même l’indemnité d’immobilisation, ce qui vient compenser la perte de temps du vendeur.

L’indemnité d’immobilisation peut être comprise entre 0 et 10% du prix de vente. Elle ne dépasse jamais ce seuil car, dans le cas contraire, on entre dans un cas de jurisprudence et l’indemnité peut être considérée comme une partie du prêt.

Doit-on payer des frais de notaire si l’on achète un bien immobilier de famille dans le cadre d’une succession ?

Dans le cadre d’une succession, lorsqu’un membre de la famille rachète un bien immobilier, c’est ce qu’on appelle une licitation. C’est une opération de partage. Le principe est de racheter la quote-part des autres indivisaires. Ainsi, il faut payer 2,5% sur la valeur totale du bien parce que le particulier met fin à l’indivision. Ce sont donc les droits d’enregistrement qu’il faut payer à l’administration fiscale en plus des honoraires du notaire qui sont de l’ordre de 0,4 ou 0,6%.

Jusqu’à combien de report de signatures la vente d’un appartement peut être remis en cause ?

Comme le précise Frédéric-Pierre Vos, il y a un texte de loi qui est clair et qui stimule que le vendeur ne peut pas invoquer sa propre turpitude, ne pas signer son engagement. A un certain moment, si le défaut de pièces vient de son fait, l’acquéreur peut le mettre en demeure par huissier de justice. Il faut demander à son notaire de faire une convocation par huissier pour acter la volonté d’achat et le fait qu’il manque telle ou telle pièce. Cela a pour effet de préserver les droits de l’acquéreur.

En réalité, si le vendeur ne vient pas à la signature de l’acte de vente, alors que l’acquéreur a signé un avant contrat, qu’il est prêt à signer et qu’il manque certaines pièces que le vendeur ne fournit pas, c’est le juge qui prend le relai et qui s’occupe du transfert de propriété. Les démarches prendront, certes, plus de temps, mais l’acquéreur est sûr d’avoir gain de cause.

Grâce aux réponses de Frédéric-Pierre Vos, le droit immobilier et plus particulièrement l’achat et la vente de biens immobiliers n’ont plus de secrets pour vous. Au travers des articles publiés sur ce blog, l’avocat d’affaires reviendra plus en détail sur le droit immobilier : immeubles et copropriété, location immobilière, achat et vente immobilière, régime des biens et notamment celui des biens immobiliers achetés à deux, les troubles voisinage et les règles d’urbanisme, notamment celles concernant le permis de construire.